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【财经秘书】房地产行业情报

发布时间:2019-12-17相关聚合阅读:

原标题:【财经秘书】房地产行业情报

前面几期情报每日专题板块我们更新四期了房地产营销策略,本期及接下来几期我们主要更新商业地产的现状、投资机会及该怎么做。另外,后面我们会在产业数据板块挑选一些热点城市,更新它们的销售、土地、资金、房价等比较细的数据,相信会对您购房或者售房会有很大的帮助。感兴趣的朋友欢迎体验房地产行业情报。

政策监管

1、湖南省住建厅、省财政厅联合印发《关于加强物业专项维修资金管理的通知》

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湖南住建厅、财政厅:《通知》共16条内容,对规范物业维修资金使用提出了一系列措施。如提出物业维修资金实行专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监督管理,不得列支与物业维修工程无关或者应当由建设单位、施工单位承担的费用。

财秘认为:各地房产、财政部门要通过公开招标的方式,在当地选择存款利率高、信誉好、服务优的商业银行,作为物业维修资金的专户管理银行,开立物业维修资金专户。《通知》规定了物业维修资金“计划使用、一般使用、应急使用”的具体操作流程。《通知》还提出降低物业维修资金使用难度。

2、银保监明确完善房地产融资统计和监测体系

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银保监会:党委书记、主席郭树清13日主持召开党委扩大会议。其中,会上提及,完善房地产融资统计和监测体系,严厉打击各类违规行为。

3、多地推出租房落户政策

中证报:近日,继海口、昆明之后,郑州市也推出了“租房落户”新政。业内人士指出,租房落户政策已在很多城市推行,不同城市政策不尽相同。早在十年前,就有城市规定凭借租房办理居住证达到一定年限就可以落户。最近各城市抢人政策愈演愈烈,租房落户政策得到强化,也引起更多关注。

今日看点

1、2019年11月份商品住宅销售价格走势总体平稳

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统计局:一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比各有涨跌,二三线城市涨幅与上月相同或回落。一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大,二三线城市涨幅分别连续7个月和8个月相同或回落。

财秘认为:11月份,各地坚持“房住不炒”定位,一城一策、因城施策,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段,保障了房地产市场总体稳定。初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中,北京、上海和深圳分别上涨1.7%、0.3%和0.2%,广州下降0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京和广州分别下降0.4%和0.2%,上海持平,深圳上涨1.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.3个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。初步测算,11月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和1.0%,涨幅比上月分别扩大0.2和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.9%和3.9%,涨幅比上月分别回落0.8和0.5个百分点,均连续7个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.0%和4.1%,涨幅比上月分别回落0.7和0.5个百分点,均连续8个月相同或回落。

2、住房问题从供给总量不足转为结构性供给不足

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全国政协经济委员会副主任杨伟民:住房问题已经从过去意义上的总量不足,转化为结构性的供给不足,结构性的供需矛盾。住房问题还包括,现在大量的农业转移人口从农村进入到城市,以及每年新毕业的800万大学毕业生。住房问题,我觉得就是要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,这是居住属性、民生属性,需要做好城镇老旧小区改造和大力发展租赁住房。

3、仲量联行发布《2020年香港楼市展望》

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仲量联行:预期2020年香港甲级写字楼价格下跌15%至20%,预计2020年香港中小型住宅价格下跌10%至15%,预期2020年香港核心街区租金将下降10%至20%,预期2020年香港甲级写字楼租金下跌15%至20%。

4、世茂集团与上海临港集团签署合作协议,共同探索产城融合等

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世茂房地产官微:双方将探索中国(上海)自由贸易试验区临港新片区产业升级、产城融合、宜居生活等创新模式,提升临港新片区在居住、生活、消费、商业等方面的配套。世茂集团蒋立丰表示,未来期待能够合力为临港新片区打造国际高端人才宜居的臻品项目、独有的城市地标,并提供至臻完善的物业管理等服务。

5、《北京人口蓝皮书·北京人口发展研究报告(2019)》发布,北京常住外来人口连续三年负增长

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北京市委党校北京人口与社会发展研究中心:2015年以来,北京市常住外来人口规模不断下降,由2015年的822.6万人下降至2016年的807.5万人、2017年的794.3万人和2018年的764.6万人,2016年、2017年和2018年较上一年分别下降1.84%、1.63%和3.74%,连续三年呈现负增长。

财秘认为:伴随着常住外来人口规模的缩减,北京市常住人口规模呈现两连降,2017年、2018年北京市常住人口规模总量分别为2170.7万人、2154.2万人,比上一年分别下降0.10%和0.76%。总的来说,北京市在控制人口规模、促进人口与资源环境相协调方面取得了较好的效果,能够完成“北京市常住人口规模2020年控制在2300万人以内”的目标。

资本市场

1、万达酒店发展拟200万港元出售福州恒力城53%股权

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万达酒店发展公告:公司拟出售目标公司Amazing Wise Limited53%股权,买方Zhizun Holdings Limited同意收购待售股份,总代价为200万港元。陈长伟(买方所有已发行股本的实益拥有人)为买方于买卖协议项下责任的担保人。

2、房贷利率“换锚”两月有余,对购房成本影响小

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证券日报:时至今日,房贷利率“换锚”正式实行已两月有余,对购房者来说最关心个人房贷利率的变化。有业内人士表示,LPR每次调整影响的利息成本相对于购房总成本来说微乎其微,更大层面影响在购房者的心理预期上。

财秘认为:中原地产首席分析师张大伟认为,整体看,全社会贷款成本都有所降低,因此房贷利率进一步上行的可能性不大。但受调控政策影响,下调空间同样有限,保持平稳将是主流。

3、深投控向东方资产转让5.87%深物业A股权

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深物业A公告:公司控股股东深投控与东方资产签署了《股份转让协议》,拟向东方资产协议转让所持公司无限售条件流通股3497万股,占公司总股本的5.87%。本次交易转让价格确定为每股人民币9.72元。

4、惠誉将新城发展、新城控股评级调整为“BB级”

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惠誉国际评级:Seazen Group Limited (新城发展控股.股票代码:1030.HK)的长期外币和本币发行人违约评级定为“BB”级。并将其子公司Seazen Holdings Co. Ltd. (新城控股.股票代:601155.SH)的长期外币IDR定为“BB”。

财秘认为:消息还确认,惠誉还将两家机构的高级无担保评级和所有未偿付债券评级定为“BB”。所有评分均已从“负面评分观察”中删除。

5、越秀地产100亿可续期公司债、55亿公司债均获上交所受理

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上交所:“广州越秀集团股份有限公司公开发行2019年可续期公司债券”、“广州越秀集团股份有限公司公开发行2019年公司债券”项目状态更新为“已受理”,拟发行金额分别100亿元、55亿元。

6、板块指数

12月16日同花顺地产板块指数截至收盘报1662.566,涨幅为1.08%,成交额为171.0亿元。

土地市场

1、北京海淀133.61亿元挂牌3宗地块

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中国网地产:12月16日,北京市规划和自然资源委员会挂牌三宗位于海淀区地块,总建设用地面积16.08万平,总起始价133.61亿元。其中海淀四季青中坞重点村资金平衡用地两宗地块楼面价均为7万元/平。

2、广州时代29.22亿元竞得广州从化区太平镇1宗居住用地

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观点地产网:12月16日,广州从化区太平镇1宗居住用地成功出让,最终由广州市隆武房地产开发有限公司(广州时代)以29.22亿元竞得。

3、深圳前海两宗地底价30.6亿成交

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观点地产网:12月16日,深圳前海再成功出让2宗土地,分别为一宗商业用地和一宗工业用地。T102-0317地块由前海金融控股有限公司与世纪证券有限责任公司以底价21.62亿元拍得,另一地块T102-0318宗地则由前海科创投控股有限公司以8.974亿获得。

财秘认为:12月11日,深圳前海出让4宗地块,涵盖住宅、商业、文体、医疗等多种类型,起始总价75.31亿元。

4、金茂联合体底价67亿元竞得杭州富阳区1宗商住用地

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中国网地产:12月16日,浙江杭州富阳区1宗商住用地成功出让,最终仅1轮报价,杭州亦茂置业有限公司&金茂以底价67亿元竞得该地块,楼面价8778元/㎡。

5、保利、美林基业63.56亿包揽中山翠亨马鞍岛三宅地

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观点地产网:12月16日,广东中山翠亨马鞍岛三幅住宅用地成功出让,总成交价达63.54亿元,总出让面积为233597平方米,总建筑面积为700791平方米,起拍单价9000元/平方米起。位于西三围0117地块起拍单价最高,由保利以底价22.82亿元竞得;西二围0097号、0098号为相邻地块,均由广州美林基业集团竞得,总成交价40.74亿元。

6、合肥52.9亿出让9宗地,华侨城26亿摘5宗、旭辉18亿摘一宗

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观点地产网:12月13日,安徽合肥集中出让12宗地块,其中包河区1宗、新站区1宗、经开区5宗、高新区1宗、蜀山区1宗、肥西县2宗、长丰县1宗,有9宗成功出让,竞得人华侨城、旭辉、皖投、中颖电子、安徽省路网交通建设集团,总成交价52.94亿元,另有3宗流拍。

机构观点

方正证券:近日召开的2019年中央经济工作会议延续“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”的方向,符合预期,明确房地产行业对我国的经济和民生的双重要义,我们认为其政策意义在于控制房价的大幅波动。“因城施策”上将赋予地方政府更大的权限,近期也出现了部分城市的政策微调。一线城市继续发挥都市圈内核对周边城市的带动作用。会议还提到,要加强城市更新和存量住房改造提升,做好老旧小区改造,大力发展租赁住房。我们认为这部分内容尽管之前陆续有提,但此次会议提及略超预期。目前棚改的余音仍在,我们认为明年各种存量更新将会给地产投资托底。目前整体板块的估值较低、持仓低、股息率较高,建议关注四板块的估值修复。

我们推荐三条主线:1)有融资优势、内生性现金流覆盖力强,受行业融资政策影响较少的房企:金地集团、保利地产,建议关注中国金茂。2)业绩增长预期较高的公司:融创中国,建议关注中南建设、金科股份。3)现金流稳定,房地产后周期的物业管理公司:建议关注永升生活服务、碧桂园服务。

每日专题

商业地产怎么做?

提醒:前面几期情报我们更新四期了房地产营销策略,本期及接下来几期我们主要更新商业地产的现状、投资机会及该怎么做,感兴趣的朋友欢迎体验 房地产行业情报。

房企布局商业地产的初衷:

第一,在土地出让时,多数地块普遍为综合性项目,需要企业具备一定的商业开发能力,房企如果能够将住宅与商业协同发展可帮助企业建立拿地优势,且作为住宅项目重要配套,配建高水准商场可以促进地产销售;

第二,房企普遍具备多年的商业地产开发运营基础,尽管受电商和新零售影响,房企需重新调整商业业态的布局,但仍比介入一个全新的多元化领域更有优势;

第三,房企持有国内一二线城市核心区域的商业地产作为优质投资资产,凭借稳定的租金收入,未来可以通过资产证券化等新型融资方式获取资金。

商业地产发展模式:

主要为只租不售或租售并举,只售不租模式的较少。随着商业地产的发展,越来越多的专业商业地产开发企业开始整合商家或发展自营商业,采取以租为主、租售并举的商业模式。

图表1:不同商业地产开发模式下的特点与典型企业

典型商业地产开发运营模式:以美国为代表的专业化模式、以中国香港为代表的全能型模式:

以美国为代表的专业化模式主要特征为:土地自由供应、市场化程度高,专业分工明确,以金融运作为核心,收益大众化;

以中国香港为代表的全能型模式主要特征为:土地成本高昂,进入门槛高,项目运作“一条龙”,行业集中度较高,资金投入量大,融资渠道相对单一,大多采用租售并举的经营模式。

中国大陆商业地产开发运营模式:

目前,按照是否参与商业地产运营,大陆商业地产开发运营模式主要分为三类:一是全能型企业自营;二是半托模式;三是专业化全托模式。

图表2:专业化模式、全能型模式优劣势及代表企业

图表3:中国大陆商业地产开发运营模式特征及对应企业

产业数据

提醒:本期数据我们主要更新了最新的整个行业投资、销售、资金情况,我们每月都会在15日左右更新,另外,后面我们会挑选一些热点城市,更新它们的销售、土地、资金、房价等比较细的数据,相信会对您购房或者售房会有很大的帮助。感兴趣的朋友欢迎体验 房地产行业情报。

全国商品房销售面积连续两个月上涨,1-11月累计增速达到0.2%,比上月提升0.1个百分点。三季度以来一些城市因城施策对调控政策进行了微调,初见成效,以及三季度以来的以价换量策略也进一步提振了市场信心,特别是在东部地区,商品房销售面积降幅比上月收窄0.8个百分点。西部、东北区域保持平稳。但中部地区市场出现降温迹象,商品房销售面积增速下降0.3%,1—10月份为增长0.6%;销售额30314亿元,增长5.6%,增速回落1.2个百分点。

市场预期偏冷,再加上逐步进入施工淡季,以及开发企业融资环境趋紧,房屋新开工面积增速进一步回落1.4个百分点至8.6%,房屋施工面积增速也回落0.3个百分点,带动1-11月份全国开发投资增速较上月回落0.1百分点至10.2%,继续延续年初以来的增速下滑趋势。从区域来看,全国几大区域均呈现增速回落趋势,特别是东北地区,增速回落0.6个百分点。

从到位资金情况来看,房企融资环境依旧趋紧,国内贷款仅增长5.5%,增速回落2.4个百分点,自筹资金增速仅为3.7%,房企到位资金仍旧主要依靠销售回款,得益于目前全国商品房销售稳定增长,定金及预付款增长10%,个人按揭贷款增长13.9%,房企资金面虽然趋紧,但是仍较为充足。

1、2019年1—11月份,全国房地产开发投资121265亿元,同比增长10.2%,增速比1—10月份回落0.1个百分点

2、1—11月份,商品房销售面积148905万平方米,同比增长0.2%,增速比1—10月份加快0.1个百分点

3、1—11月份,房地产开发企业到位资金160531亿元,同比增长7.0%,增速与1—10月份持平

4、 11月份,房地产开发景气指数为101.16,比10月份提高0.02点

5、2019年1—11月份全国房地产开发和销售情况

6、2019年1—11月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

7、2019年1—11月份东中西部和东北地区房地产销售情况

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