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中国房地产市场迈向“寡头时代”

发布时间:2020-01-09相关聚合阅读:

原标题:中国房地产市场迈向“寡头时代”

据华创证券的报告,中国房地产行业的“集中度”在2019年再上新台阶。数据显示,2019年前10个月50强房企销售额达到7.5万亿元,占全国商品房销售额的比重超过60%,而在2011年这一比例还不到20%。此外,30强房企销售额占比从15%上升到50%;10强房企销售额占比从10%上升到30%。

按照该机构的统计,截至2019年11月末,已有27家房企的销售规模超过千亿。到年末,预计“千亿军团”的数量将突破30家。而在5年前,千亿房企仅有7家。随着行业供需关系的逆转,以及楼市调控的常态化,近些年,房地产业的集中度正在加速提升。特别是近几年,调控政策持续施压,部分区域市场进入下行期,规模的加持显得更为重要。

随着融资政策的收紧,今年以来,多数银行发放房地产开发贷的范围已经从“50强房企”,缩减至“30强房企”。根据中原地产的统计,今年前11月,50强房企的拿地支出已经突破2万亿,同比上涨17%,创历史新高。如果楼市调控不出现根本性的松动的话,未来行业有可能出现一波破产潮,其中以小房企为主。中型房企则会出现分化,“强者恒强弱者淘汰。”

根据亿翰智库统计,2018年上市房企土地储备TOP30总量为23.1亿平方米,同比增加18.9%。1亿平方米以上的房企有5家,其中碧桂园以约3.6亿平方米土储位列第一,恒大紧跟其后,土地储备约3亿平方米。假设每平方土地储备价值1万元,仅碧桂园一家的土储身价就超过3万亿。财政部数据显示,2018年全国土地出让收入6.5万亿元,总额创下历史新高。碧桂园、恒大两家房企的土地储备总价值,就超过2018年土地出让收入总额。

今年以来,截至11月底,房地产企业破产数量已经超过450家,超过2018年全年的破产数量。从2018年下半年开始,破产房企数量开始明显增多。主要以三四线城市的中小型房企为主,这些房企实力较差,抵御风险能力较弱。

是什么原因导致了中国房地产走向寡头化?

第一,这是因为楼市调控政策越来越“刚性”,风向难以预期,企业不做大很难活下来。第二,融资渠道更喜欢大企业,因为风险低,这种偏好实际上就是在淘汰小企业。第三,大城市地价越来越贵,三四五线城市风险加大。开发商资金不雄厚,就难以在大城市拿到项目,没有项目就无法存在下去。对于政府来说,房地产集中度提高有利于管理,有利于卖地、有利于建设新城,也有利于出台强势调控政策。但“寡头时代”也带来新的问题。比如房企在购房者面前变得更强势,容易出现价格联盟。如果没有政府的强干预,在上涨期会“助涨”房价。

目前,中国房地产行业距离“超级寡头时代”还有相当的距离,香港那种“四大家族”控制地产的局面暂时还不会出现。未来房地产行业的竞争会更加激烈,5年之后房地产行业将全面进入“存量残杀”的时代。到那时,大房企之间的兼并收购会发生。并购潮起的另一面,是中小房企的加速出局。随着房地产建设规模减少,中国房地产商的数量也会大幅度下降。预计到2030年,现在的9万多家房地产企业中,可能剩下3万家,悲观预期下,可能仅留存1万家左右。